Bedrijfsvastgoed
Bestemming onroerend goed
De bestemming van het vastgoed speelt een belangrijke rol op vlak van financiering, beheer, fiscaliteit, overdrachten, enz. De volgende scenario's kunnen zich onder andere voordoen:
Volledig privégebruik
Volledig beroepsmatig gebruik
Gemengd gebruik (beroepsmatig & privé)
Verhuur aan derden en/of belegging
Verwerven onroerend goed
Het verwerven van bedrijfsvastgoed kan in principe op verschillende manieren, namelijk door:
Aankoop privé
Aankoop via de vennootschap
Gesplitste aankoop
Inbreng in een vennootschap
Bouwen of oprichten
Aankoop privé / via eenmanszaak
Werd het gebouw privé aangekocht maar geheel of gedeeltelijk beroepsmatig gebruikt in een eenmanszaak? Dan kunnen de kosten in aftrek gebracht worden bij volledig beroepsmatig gebruik. Gaat het om een onroerend goed dat gedeeltelijk privé gebruikt wordt? Dan moet de aftrek van de kosten beperkt worden tot het beroepsmatig gedeelte.
Aankoop via vennootschap
Indien het onroerend goed dient voor het behouden of genereren van bedrijfsinkomsten, dan kunnen de kosten in principe ook in aftrek gebracht worden.
Gaat het om gedeeltelijk beroepsmatig gebruik of bv. een woning die grotendeels of geheel privé wordt gebruikt, dan is het moeilijker om de kosten zomaar in te brengen en vergt dit een sterke onderbouwing.
De vennootschap kan in principe een woning (gratis) ter beschikking stellen aan een bedrijfsleider als 'verloning' voor zijn prestaties, waarbij de bedrijfsleider wederom belast wordt op een voordeel van alle aard. Let wel op dat dit ook sterk moet gedocumenteerd en onderbouwd worden omwille van de bezoldigingstheorie.
Aankoop via exploitatievennootschap of aparte vennootschap?
Dit hangt onder andere van de toekomstige plannen af. Indien je van plan bent om je vennootschap ooit te verkopen, dan kan het soms voordeliger zijn om het vastgoed via een aparte (patrimonium)vennootschap aan te kopen. Dit zorgt ervoor dat de exploitatievennootschap niet te 'zwaar' wordt, wat het aantrekkelijker maakt voor kopers die misschien niet direct geïnteresseerd zijn in de gebouwen. Uiteindelijk kan het vastgoed mee verkocht worden indien de koper hier wel interesse in heeft.
Een ander voordeel bij het gebruik van een aparte vennootschap is dat je de gebouwen kan beschermen tegen bepaalde risico's zoals een faillissement van de exploitatievennootschap.
Gesplitste aankoop & zakelijke rechten
Een andere optie is om het gebouw gesplitst aan te kopen waardoor het volle eigendom (tijdelijk) uitgesplitst wordt.
Concreet betekent dit dat de volle eigendom opgesplitst wordt in blote eigendom en een ander zakelijk recht zoals:
Vruchtgebruik
Bij vruchtgebruik verleent de blote eigenaar aan een titularis (bv. de vennootschap) het tijdelijk recht op het gebruik en genot van een goed, met de verplichting om het goed bij het einde van het vruchtgebruik terug te geven.
De vennootschap mag het vruchtgebruik in kost brengen door het af te schrijven. Het is dan ook belangrijk om een correcte waardering van het vruchtgebruik op te maken.
Een periodieke vergoeding voor het vruchtgebruik is niet verplicht.
Er is geen vergoeding van toepassing bij afloop van het vruchtgebruik (let wel op met turbo-vruchtgebruik en verrijkingen van de blote eigenaar!).
Het verlengen van het vruchtgebruik is ook mogelijk zonder dat er bijkomende registratiebelastingen verschuldigd zijn.
Opstalrecht
De opstalhouder krijgt het recht om op de gronden van de eigenaar gebouwen te plaatsen en deze te gebruiken en inkomsten te genereren gedurende de periode van het opstalrecht. Na de voorziene termijn van het opstalrecht worden de gebouwen eigendom van de grondeigenaar.
Een periodieke vergoeding gedurende de termijn van het opstalrecht is niet verplicht.
Bij de natrekking zijn er in principe geen registratierechten verschuldigd. Bij de natrekking kan de grondeigenaar wel een vergoeding verschuldigd zijn.
Erfpacht
Bij erfpacht krijgt wordt een vol gebruik en genot verleend over het onroerend goed aan de erfpachter in ruil voor een vergoeding aan de erfpachtgever.
Bijgevolg heeft de erfpachter het recht om de bestemming van het onroerend goed te wijzigen.
Een canon of periodieke vergoeding voor de grond is niet (meer) verplicht.
Bij de natrekking zijn er in principe geen registratierechten verschuldigd. De erfpachtgever kan bij de natrekking wel een vergoeding verschuldigd zijn.
De fiscus kijkt mee
De zakelijke rechten moeten sterk onderbouwd worden, denk hierbij aan de waarderingen van het vruchtgebruik, de afloop van het zakelijk recht en eventuele verrijkingen, enz. Bespreek dit met je accountant en/of de nodige experts.
Vruchtgebruik
Recht op gebruik
Recht op inkomsten
Geen minimumduur
Max. 99 jaar
Blote eigenaar: - Grove herstellingen Vruchtgebruiker: - Afschrijving vruchtgebruik - Onderhoud- & herstellingswerken - Inrichtingskosten
Opstal
Volledige eigenaar van gebouwd goed
Geen minimumduur
Max. 99 jaar
Blote eigenaar: - Kosten van de grond Opstalhouder: - Kosten van de gebouwen
Erfpacht
Volledige eigenaar van gebouw
Min 15 jaar
Max. 99 jaar
Erfpachthouder: - Alle kosten
Inbreng in de vennootschap
Je kan vastgoed ook in de vennootschap inbrengen in ruil voor aandelen. Indien het om vastgoed gaat dat bestemd is voor bewoning, zijn de registratierechten van 12% (Vlaanderen) van toepassing. Gaat het echter om een bedrijfsgebouw voor professioneel gebruik, dan is enkel het algemeen vast recht van 50 euro van toepassing.
Inbreng in ruil voor cash of met overname van schulden
In het geval dat je voor de inbreng een (gedeeltelijke) vergoeding in cash ontvangt, of bij de inbreng ook gedeeltelijk een hypothecaire lening overgenomen wordt, zullen op deze gedeelten wel de normale registratierechten verschuldigd zijn.
Bouwen / oprichten
Het zelf bouwen of oprichten van een gebouw is ook een mogelijkheid.
Aftekbare kosten
In principe alle kosten die betrekking hebben op het onroerend goed kunnen in aftrekgenomen worden, denk aan de:
Afschrijvingen op de aanschaffingswaarde van het gebouw
Afschrijvingen op het vruchtgebruik
Registratierechten
Notariskosten
Bouw- & verbouwkosten
Onderhoud- & herstelkosten
Onroerende voorheffing & andere lokale of regionale belastingen
Intresten op de financiering (krediet, leasing, enz.)
Verzekeringen
enz.
Terreinen & grondwaarde
Terreinen en de grondwaarde van gebouwen zijn niet afschrijfbaar! Een minderwaarde in mindering brengen is wel mogelijk.
Registratierechten of btw?
Nieuw gebouw of niet?
Om te bepalen of het gebouw onder de registratierechten of de btw valt, wordt er nagegaan of het gebouw als 'nieuw' kan beschouwd worden.
Een gebouw wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of in bezit name.
Gebouwen die door de renovatiewerken ingrijpende wijzigingen in de wezenlijke elementen zijn ondergaan of waarbij de renovatiewerken minstens 60% van de uiteindelijke verkoopwaarde bedragen, kunnen ook als nieuw beschouwd worden.
Registratierechten
Wordt het gebouw niet als nieuw beschouwd, dan zijn de registratierechten van toepassing. Het standaardtarief in Vlaanderen is 12%.
Btw
Recht op aftrek van btw
De btw kan gerecupereerd worden naargelang het beroepsmatig gebruik, de btw-hoedanigheid en de activiteiten van de onderneming.
Btw-activiteiten & periodieke btw-aangever
✅
Btw-activiteiten & vrijgestelde kleine onderneming
❌
Passieve verhuur
❌*
Actieve verhuur met bijkomende diensten
✅
Verhuur op korte termijn (< 6m)
✅
Onroerende verhuur met btw-optie (*)
Op de passieve verhuur is er een uitzonderingen van toepassing, in deze gevallen kan men opteren voor het aanrekenen van btw, waardoor er ook een recht op aftrek van de btw ontstaat:
Btw bij verhuur nieuwe gebouwen
Enkel B2B-verhuur
De huurder is ook een btw-plichtige
Professioneel gebruik
Beide partijen gaan akkoord
Magazijn / opslagruimte
B2B-verhuur
Min. 50% van oppervlakte wordt gebruikt voor opslag
Max. 10% van oppervlakte wordt gebruikt als verkoopruimte
Verlegging van btw naar medecontractant
Bij werken in onroerende kan ook de lokale verleggingsregel van toepassing zijn, dit betekent dat de btw-verplichtingen naar de afnemer verlegd worden en deze zowel de verschuldigde als de aftrekbare btw moet afhandelen in zijn aangifte.
Btw-eenheid
In bepaalde gevallen kan het interessant zijn om een btw-eenheid op te richten om de btw-aftrek en de interne verrichtingen tussen verbonden vennootschappen te optimaliseren.
Btw-herzieningstermijnen
Onroerende goederen
15 jaar
Onroerende goederen bij onroerende verhuur met btw
25 jaar
Aankoop
Bij de aankoop van een gebouw ben je in principe registratierechten verschuldigd, in Vlaanderen is dit 12%.
Gaat het echter om een nieuw gebouw, dan kan er btw aangerekend worden. Het standaard btw-tarief is 21%. De btw kan echter gerecupereerd worden naargelang het beroepsmatig gebruik, de btw-hoedanigheid en de activiteiten van je onderneming.
Inbreng in vennootschap
Bij de inbreng van een gebouw in een vennootschap in ruil voor aandelen, zijn er ook registratierechten verschuldigd.
Bij de inbreng door een natuurlijke persoon van een onroerend goed dat niet bestemd is voor bewoning, is het algemeen recht van 50,00 euro van toepassing. Let wel op: indien er sprake is van een gemengde inbreng waarbij ook een lening wordt ingebracht, zijn de 12% registratierechten op dit gedeelte wel verschuldigd.
Zakelijke rechten
Vruchtgebruik
Bij de vestiging van het vruchtgebruik is de vennootschap registratierechten verschuldigd. Indien het gebouw nieuw is, kan er btw verschuldigd zijn in plaats van registratierechten.
Bij de aanwas van het vruchtgebruik bij de blote eigenaar na de voorziene looptijd, is er in principe geen registratierecht van toepassing.
Opstalrecht
Bij de vestiging van het opstalrecht is de vennootschap (verlaagde) registratierechten verschuldigd.
Bouwen of verbouwen
De btw op de kosten voor het bouwen of verbouwen van het gebouw kan gerecupereerd worden naargelang het beroepsmatig gebruik, de btw-hoedanigheid en de activiteiten van de onderneming.
Verkoop onroerend goed
Registratierechten of btw?
Nieuw gebouw
Bij nieuwe gebouwen moeten beroepsoprichters btw aanrekenen, andere belastingplichtigen kunnen opteren voor de verkoop met btw of met registratierechten.
Het standaard btw-tarief is 21%, het tarief van de registratierechten in Vlaanderen is 12%.
Wat is een beroepsoprichter?
Een beroepsoprichter is een bouwpromotor of projectontwikkelaar die als economische activiteit nieuwe gebouwen opricht om deze vervolgens als 'nieuw' te kunnen verkopen.
Wat is interessanter?
Dit hangt van verschillende factoren en moet per situatie bekeken worden, een aantal belangrijke elementen zijn:
De hoedanigheid van de verkoper en het recht op aftrek van de btw.
De hoedanigheid van de koper, gaat het om een onderneming of een particulier?
De structurering van de aan- en verkoop van het onroerend goed.
Belastbare inkomsten
Tegenover het inbrengen van de kosten, staat helaas dat de huurinkomsten of andere inkomsten die gegenereerd worden belastbaar zijn.
In een vennootschap is er in principe altijd sprake van beroepsinkomsten.
Het kan echter interessant zijn om één of meerdere gebouwen die bestemd zijn voor beroepsmatige verhuur te beheren via een vennootschap, gezien dergelijke inkomsten in de personenbelasting nadeliger behandeld worden.
Meerwaarde op verkoop
Eenmanszaak
Dit is ook het geval bij de aftrek van de kosten van een gebouw in een eenmanszaak. De beroepsmatige meerwaarde wordt dan ook hier belast, ongeacht of de woning privé aangekocht werd!
Indien op moment van de verkoop het gebouw reeds op duurzame wijze een andere bestemming heeft gekregen en dus niet meer voor beroepsdoeleinden gebruikt werd, kan er eventueel sprake zijn van 'desaffectatie' en wordt de meerwaarde niet belast.
Vennootschap
De meerwaarden in de vennootschap zijn altijd belastbaar, ook hier kan men eventueel de gespreide taxatie toepassen.
Administratief beheer vastgoed
Maak gebruik van een geschikt ERP-systeem (bv. Odoo) om je gebouwen, contracten, akten, (huur)inkomsten, patrimoniumvennootschappen, enz. proper te beheren en processen te automatiseren waar mogelijk.
Boekhouding & (recurrente) verhuur
Zorg voor een volledig digitale boekhouding in Odoo waarbij je automatisch huurinkomsten laat registreren of facturen kan uitsturen. Dankzij de bankkoppeling kan je gemakkelijk de betalingen opvolgen en de nodige herinneringen uitsturen. Het verwerken van de onkosten, afschrijvingen en de aflossingen van (hypothecaire) leningen kunnen sterk geautomatiseerd worden.
Inter-company transacties
Beheer je projecten op gebouwniveau en automatiseer inter-company transacties zodat je geen manuele verrichtingen meer hoeft uit te voeren.
Contracten opmaken & e-signing
Stel je (huur)contracten, offertes en andere overeenkomsten gemakkelijk op en voorzie de nodige invulvelden. Stuur je documenten digitaal door en laat ze op een wettelijke manier elektronisch ondertekenen via Itsme.
Documentenbeheer
Beheer je documenten zoals contracten, akten, enz. op één plek. Voorzie een structuur op maat waar je per gebouw alle nodige informatie met een aantal kliks kunt terugvinden.
Laatst bijgewerkt